Отмена сделки купли продажи квартиры по низкой цене

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отмена сделки купли продажи квартиры по низкой цене». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.

Сроки расторжения договора

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на регистрацию обратного перехода права собственности. На все это может уйти около 3–4 недель. Срок зависит от загруженности Росреестра.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу.

А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, либо стороной подана апелляция, процесс может затянуться еще на несколько месяцев. Кроме того, после завершения апелляции сторона может попытаться оспорить решение в кассационном порядке.

Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости

В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.

В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:

1) Нарушение сроков выполнения обязательств;

2) Нарушение прямых обязательств;

3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)

Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.

Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи

Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.

На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).

Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.

Практика и риски

В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.

Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.

В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.

Расторжение договора купли-продажи: до или после регистрации

Расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации в Росреестре происходит значительно быстрее и проще, однако и после регистрации есть возможность расторгнуть договор. Обычно после регистрации расторжение возможно только в том случае, если договор еще не исполнен. В чем разница между заключенным и исполненным договором:

• Заключенным договор считается с момента государственной регистрации;
• Исполненным договор считается с момента перехода права собственности и полной оплаты при условии отсутствия дополнительных условий.

Есть три основных варианта расторжения договора, зависящих от этапа, на котором вы находитесь:

• Если право собственности еще не перешло покупателю, можно просто обратиться в Росреестр. Регистрация будет прекращена. Фактически договор купли-продажи в этот момент еще не заключен, следовательно, и расторгать нечего;
• Если право собственности уже перешло покупателю, но еще не последовал расчет, необходимо заключить соглашение, о котором шла речь выше. Затем документ направляют в Росреестр. Право собственности будет возвращено продавцу;
• Если договор исполнен, расторжение практически невозможно. В этом случае есть два варианта: обращение в суд, если одна из сторон против расторжения договора, или обратная купля-продажа, если расторжение идет по соглашению сторон.

Расторжение договора — не рядовая процедура, и в большинстве случаев договориться о расторжении не получается. Чаще всего расторжение по соглашению сторон возможно только в том случае, если продавец или покупатель не рассчитывали обманывать вторую сторону изначально. Если же сделка с самого начала подразумевалась одной из сторон как мошенническая, суда не избежать, а это процесс длительный и не всегда выгодный. Многие схемы продуманы до мелочей, и судебные тяжбы затягиваются на длительный срок.

Если вы находитесь на этапе поиска недвижимости или готовитесь заключить сделку, необходимо внимательно проверять каждый документ. Не бойтесь обидеть продавца или покупателя: надежность сделки выгодна обеим сторонам. Привлекайте экспертов везде, где это возможно. Кроме того, вы также можете воспользоваться специальными сервисами, которые позволят проверить продавца, обратившись в конкретный банк. Особенно это важно и удобно при оформлении ипотечного кредита.

Дополнительно подстраховаться и предотвратить длительные судебные тяжбы можно на этапе заключения договора. Для этого необходимо четко прописать в нем причины для расторжения. Кроме того, важно предусмотреть нюансы: в какой срок возможно расторжение, какими будут последствия и так далее. Чем подробнее вы проработаете договор, тем проще будет расторгнуть его в случае, если что-то пойдет не так.

Если в результате все равно требуется расторжение, не пытайтесь действовать самостоятельно. Расторжение договора, особенно в том случае, если он уже считается исполненным — вовсе не то же самое, что признание сделки недействительной. Специалисту лучше всего поручить не только составление искового заявления, что повысит ваши шансы на победу в суде, но и оформление соглашения о расторжении договора: это позволит соблюсти ваши интересы и расторгнуть договор в кратчайшие сроки.

Если оформлена ипотека

С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

Здесь есть несколько вариантов:

• Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
• Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

Как отменить соглашение по купле-продаже, если вторая сторона против

Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

• Исковое заявление;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
• Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
• Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.

Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:

• Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
• Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.

Проблемы для покупателя

Заключение сделки купли-продажи недвижимости с заниженной ценой для покупателя тоже чревато большими проблемами, хотя вначале может показаться, что он ничем не рискует. Однако это далеко не так.

Занижение цены в договоре купли-продажи чревато серьёзными проблемами

---

Покупатель может стать жертвой мошеннической схемы, которая выражается в следующем:

• Сначала с ним договариваются о заключении договора купли-продажи.
• Он передаёт средства, соглашение заключается.
• Дальше продавец его опротестовывает. Для этого может использоваться любое основание, в том числе и то, о котором даже внимательный покупатель мог и не знать. Например, представитель продавца заявляет о его недееспособности, которая была установлена не так давно. Или же выясняется, что при покупке квартиры изначально применялся материнский капитал, бывший владелец не планирует выделять доли детям. В таком случае опротестовать сделку могут уже несовершеннолетние (или от их имени).
• Следующий этап — это отмена договора, возврат денег. Однако вернут вам в таком случае именно ту сумму, которая и указана в соглашении. Причём и её будут отдавать с зарплаты, то есть на протяжении значительного периода, когда эти средства по сути частично обесценятся. При этом у вас не будет ни денег, ни недвижимости.

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

• продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
• покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

• сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации

Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:

1. Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
2. Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
3. Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
4. При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
5. При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
6. Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
7. Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
8. Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
9. Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
10. Получение судебного решения и передача его для исполнения.

Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.

Если расторгнуть сделку решил продавец

Продавец имеет такие же права, как и покупающая сторона, и тоже может требовать прекращения действия договора. Как и в предыдущем случае, первым делом продающей стороне следует попытаться договориться с покупателем о расторжении сделки по взаимному согласию. Это самый легкий и быстрый способ.

Если консенсус не найден, то продавец должен действовать по стандартной схеме: письменно известить покупателя о своем желании расторгнуть договор, подождать тридцать рабочих суток, после чего подать исковое заявление в суд.

Основными причинами, которые суд принимает во внимание в этом случае, являются:

• отказ покупателя принять квартиру;
• покупатель не исполняет свои обязательства в период, указанный в договоре;
• нежелание покупателя оплатить сделку;
• покупатель не осуществил страхование, хотя был обязан это сделать по договору;
• иные случаи, предусмотренные законом.

При обращении в суд следует учитывать тот факт, что расторжение сделки, происходящей по инициативе продавца, не означает автоматический возврат жилья, если в договоре нет пункта об обратном возврате в собственность квартиры в случае прекращения договорных отношений между сторонами. Поэтому юристы по недвижимости рекомендуют продавцу сразу указывать в заявлении требование вернуть проданную недвижимость, чтобы избежать повторных судов и излишних расходов на них.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

• ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
• ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
• ст. 452 — порядок прекращения договора;
• ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Отзывы наших клиентов

Елена Клименко, Москва

Спасибо большое за расторжение договора купли продажи квартиры и возврат денег! Уже не знали, что делать, был тройной договор, очень сложно, кто-то не смог выехать вовремя. Мы думали, что всё, пропали деньги, но адвокат из Юрист-Эксперт24 смог их вернуть нам на счёт!

Максим Токунов, Москва

Я неосмотрительно заключил предварительный договор купли продажи квартиры, которую потом не захотел покупать. Аванс был 100 000. Я решил, что эти деньги мне не вернут, но всё равно пошёл в Юрист-Эксперт24. Решили оспорить договор. Юрист нашёл какую-то зацепку. Мы подали в суд на расторжение договора, и через неделю мне отдали эти 100 тысяч.

Илья Михачёв, Москва

Выражаю искреннюю признательность компании Юрист-Эксперт24 за консультацию в вопросе, как расторгнуть договор купли продажи квартиры. По ряду причин этот вопрос стал для меня насущным. Ещё раз благодарю.

Егор Савельев, Москва

Я обратился в Юрист-Эксперт24, чтобы юристы расторгли договор купли продажи квартиры, я – продавец. Причина расторжения в том, что покупатель не выплатил большую часть денег, около 70%. Я как глупый согласился на поэтапную оплату, но просрочка платежа в 4 месяца убедила меня, что надо вопрос решать. Договор расторгнут.

Леонид Денисов, Реутов

Похоже, что я попал к плохим риэлторам. Заключили предварительный договор. Пошёл как-то странный разговор, что я должен заплатить всю сумму за квартиру, потому что есть ещё один договор, на другую квартиру. Начали пудрить мозги. Я подумал 2 дня и обратился в Юрист-Эксперт24 за расторжением предварительного договора купли продажи квартиры. Сейчас подаём в суд.

Жанна Дивова, Долгопрудный

Я обратилась в Юрист-Эксперт24 после совета подруги. У меня сложный случай, нужно расторгнуть договор купли продажи квартиры, причём уже зарегистрированный. Я решила избавить себя от всех неприятных вещей, дала юристам доверенность, чтобы они всё сделали сами, без меня. Дело идёт, мы выиграли суд. Теперь я жду возврата денег.

Светлана Панова, Химки

У меня срочный случай, нужно было очень быстро расторгнуть договор купли продажи квартиры. Уже подали регистратору бумаги, и тут подвернулась квартира мечты! Мы решили отменить сделку, пришли на консультацию, как это сделать, нам сказали подать заявление в Росреестр, мы так и сделали, договор не стали регистрировать! Спасибо!

Ильдар Кокшаров, Балашиха

Я хотел провести расторжение договора купли продажи квартиры, думал, это просто, но на консультации в Юрист-Эксперт24 сказали, что надо через суд. Теперь я думаю, надо ли мне это.

Максим Рыбаков, Балашиха

Признателен фирме Юрист-Эксперт24 за консультацию о расторжении договора купли продажи квартиры. Информативно. Желаю такой хорошей компании процветания и много ценных клиентов. Порадовал факт, что консультацию назначили быстро, на следующий день относительно звонка.

Иван Пивоваров, Химки

Мне нужно было срочно расторгнуть договор купли продажи квартиры, потому что со стороны продавца имелся злой умысел. Он не сообщил мне о серьёзном обременении квартиры, а именно — залоге. В компании Юрист-Эксперт24 этот вопрос решили очень быстро, за одно заседание суда. Спасибо большое!

Илья Волохонский, Долгопрудный

У меня был неудачный опыт покупки квартиры. Поэтому теперь я пошёл в риэлтерское агентство с юристом из Юрист-Эксперт24. Заказал анализ юридической чистоты квартиры, которая мне понравилась, благополучно заключил сделку и провёл её регистрацию в Росреестре. Работой юриста компании я очень доволен.

Артём Жваня, Реутов

Я попал в скверную ситуацию с покупкой квартиры. Её продавали от имени человека, который живёт за границей, по доверенности, но проблема была в том, что доверенность уже не действовала. Мне пришлось обращаться в Юрист-Эксперт24 за расторжением договора купли продажи квартиры. Всё прошло успешно, я получил деньги (это самое главное).

Жанна Дортина, Москва

Спасибо большое за консультацию. Я долго искала нужную информацию о расторжении договора купли продажи квартиры в интернете, но не зря говорят, что интернет — помойка… Много всего, а нужного не найти. На консультации в Юрист-Эксперт24 объяснили всё, что мне надо было, чётко и быстро. Спасибо.

Елена Кустикова, Москва

Я неудачно купила квартиру у человека, который не имел права её продавать. Не хочу вдаваться в подробности, основная цель была — расторгнуть договор купли продажи квартиры и вернуть деньги. Огромная благодарность Юрист-Эксперт24, я смогла вернуть деньги! Юрист ходатайствовал о наложении ареста на деньги или что-то в этом роде, я не знаю точно, но деньги я получила. Спасибо!

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

• Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
• Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
• Порядок проведения расторжения (ст. 452);
• Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Похожие записи:

• Легкое метро в Красногорске в 2023 году
• Квартира по наследству делится при разводе или нет доставшаяся
• Земельный участок многодетным семьям или деньги