Где оформляют договор купли продажи квартиры за материнский капитал

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где оформляют договор купли продажи квартиры за материнский капитал». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.

Условия продажи квартиры с маткапиталом

Продать жильё с маткапиталом можно, если:

• получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних
• квартира переоформлена в общую собственность по долям
• условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше
• есть регистрация жилья в Росреестре

Распоряжение семейным капиталом контролирует ПФР, прокуратура и органы опеки и защиты прав детей.

Что нужно знать при покупке дома

Перед началом стройки собственник участка должен взять в администрации разрешение на строительство. Во время подготовки к сделке запросите этот документ у продавца, чтобы избежать отказа в распоряжении со стороны ПФР.

По закону судьба земельного участка и всех построек на его территории обязана быть единой. Поэтому в сделках этой категории в договор купли-продажи (ДКП) включают дом и земельный участок. Их стоимость в ДКП следует указывать отдельно, двумя пунктами.

Документы для оформления сделки

Чтобы составить договор, в нотариальную контору следует предоставить комплект бумаг, для каждой из сторон свой. Для собственника квартиры, выступающего продавцом:

• внутрироссийский документ, способный удостоверить личность продавца (паспорт);
• документ, который подтверждает право на имущество (выписка из реестра и пр.);
• сведения о банковском счете, на который поступят средства из семейного капитала.

Для покупателей:

• документы, удостоверяющие личность всех лиц, на которых будут оформляться доли квартиры (паспорта матери, отца, ребенка старше четырнадцати лет, а также свидетельства несовершеннолетних);
• материнский сертификат.
• если квартира покупается под ипотеку, необходимо предоставить кредитный контракт с банком.

Если сделку оформляет муж, необходимо согласие владелицы сертификата. Документ заверяется в нотариальной конторе. По закону семейным капиталом может распоряжаться только тот человек, на чье имя выписан сертификат (чаще всего мать).

Как исправить ошибку, допущенную в договоре?

Договор в обязательном порядке проверяют сотрудники ПФ РФ. Поэтому при оформлении письменного соглашения важно проконтролировать, чтобы в документе не было ошибок. Например, если будет сбита нумерация пунктов, договор не примут.

Таблица. Как исправить ошибку в письменном соглашении?

Этап заключения сделки	Что делать?
Вы обнаружили описку во время заверения	Достаточно заново распечатать исправленный договор
Документ уже заверен, но не отправился в архив	Можно договориться с регистратором и заменить договор
Заменить договор уже нельзя	Можно составить дополнительное соглашение и указать в нем правильные сведения

Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);

• сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;

• документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);

• разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;

• предварительные договоры купли-продажи;

• разрешение банка на проведение сделки;

• справку о готовности объекта при участии в ДДУ.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.

Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.

Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:

• паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
• предварительным договором купли-продажи;
• правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.

Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.

Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.

Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:

1. Заключить предварительный договор купли-продажи;
2. Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
3. Продать старую квартиру или дом;
4. Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
5. Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
6. Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.

Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой

В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.

Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.

1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.

Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.

А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.

Услуги нотариуса по материнскому капиталу

Средства МСК не являются собственностью супругов, несмотря на то, что получены в браке. К общему имуществу не относятся денежные выплаты, имеющие целевое назначение, они не подлежат разделу в случае развода. Основная цель выдачи сертификата на маткапитал — поддержка несовершеннолетних детей.

Из всех разрешенных направлений использования МСК, самое популярное, но не самое простое — покупка (строительство) жилья. Это предполагает прохождение нескольких этапов.

1. Мать, родившая детей, (в случае ее смерти — отец) получают в Пенсионном фонде сертификат. На этом этапе услуги нотариуса требуются только в случае, если в ПФР обращается их представитель (нужна нотариальная доверенность), или заявление с документами высылается по почте (необходимо их нотариальное удостоверение).
2. Распоряжение материнским капиталом. На данном этапе владелец сертификата обращается в Пенсионный фонд с заявлением и другими необходимыми документами. Если МСК тратится на приобретение жилья, до 12 марта 2020 года также требовалось представить обязательство по материнскому капиталу от нотариуса, в котором владелец сертификата обещал выделить доли в жилом помещении детям (подробнее об этом будет сказано ниже).
3. Приобретение квартиры в долевую собственность всех членов семьи. В случае договора купли-продажи, он должен быть нотариально удостоверен, как и любые сделки с недвижимостью, предполагающие разделение на доли. При покупке жилья в ипотеку, строительстве — выделение детских долей происходит позднее, после ввода объекта в эксплуатацию или снятия обременения с жилого объекта. При этом у нотариуса составляется соглашение о распределении долей по материнскому капиталу и представляется в органы Росреестра для регистрации прав собственности.

Чаще всего проблемы с недвижимостью, купленной с использованием средств МСК, возникают при ее продаже или разделе в случае развода родителей. Чтобы гарантированно избежать их, необходимо строгое соблюдение закона на всех этапах использования материнского капитала. Нотариальное удостоверение сделок помогает защититься от возможных рисков.

Купля-продажа недвижимости с маткапиталом

Согласно ст. 42 закона №218-ФЗ все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, подлежат нотариальному удостоверению. Семьи, покупающие жилье за маткапитал полностью или частично, обязаны оформить его в собственность всех членов семьи, включая детей. Таким образом, договор купли-продажи с материнским капиталом, удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.

В качестве собственников в ЕГРН приписываются родители и все дети. При этом размер долей устанавливается по соглашению. Понятно, то в данном случае родители являются законными представителями детей и самостоятельно решают вопрос. На практике встречается самый разный подход, особенно если жилое помещение покупается частично на собственные деньги, с дополнительным привлечением заемных средств и МСК.

Исходя из сложившейся судебной практики, самым правильным решением будет выделение долей, пропорциональных размеру материнского капитала, поделенного на всех членов семьи. Пример. Квартира куплена за 4 530 260 рублей, из которых 453 026 — маткапитал (10 %). В семье трое детей. На каждого члена семьи придется 1/50 доля, приобретенная за счет государственных средств.

Как правильно заполнить?

Договор сделки с использованием средств материнского капитала имеет простую письменную форму. В ряде ситуаций законодательство обязывает заверение нотариусом, но в большинстве случаев оно остается на усмотрение сторон.

В пункте цены договора и порядка расчетов указывается, что одной из частей платежа будут являться средства материнского капитала. Цифрами и прописью должны указываться: полная стоимость жилого помещения, часть за счет сертификата и часть собственных или заемных средств покупателя.

Денежные средства в размере материнского капитала перечисляются Пенсионным фондом на счет продавца в форме безналичного расчета. Это должно быть отражено в договоре и прописаны реквизиты банковского счета, куда будет направлен платеж.

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

• продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
• обменять;
• продать с целью строительства отдельного дома;
• реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

• семья переезжать в другой регион или город;
• ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
• семья получила возможность расширить жилплощадь;
• появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

• зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
• получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
• снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом (образец)

Владелец сертификата на материнский капитал может потрать его на улучшение жилищных условий, в том числе на покупку жилья. Использовать средства господдержки можно путем внесения всей суммы на покупку квартиры или использовать субсидию в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме и подписан всеми участниками сделки. В тексте соглашения обязательно указывается, что оплата производится с учетом средств материнского капитала.

Чтобы использовать средства господдержки для покупки квартиры нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд (ПФР) вместе с перечнем необходимых документов. Проверка документов осуществляется в течение месяца.

Если ПФР одобрит сделку денежные средства будут перечислены на счет продавца через 10 дней.

Как правило, предварительные договора заключаются через агентства недвижимости, где имеются штатные юристы, готовые помочь в составление договора, если вы заключаете сделку «напрямую» с продавцом и у вас возникли какие-нибудь сомнения, то обязательно обратитесь к опытному юристу, который поможет разобраться во всех тонкостях составленного соглашения. В Росреестре данный договор регистрировать не нужно, достаточно заверить его у нотариуса.

Заключая договор купли-продажи при помощи средств материнского капитала, следует внимательно относиться к составлению каждого пункта. В противном случае пенсионный фонд откажет в выплате материнских средств, поэтому информацию о составление такого соглашения можно узнать либо в интернете либо обратиться к грамотному юристу.

Отказ в выдаче маткапитала и аннулирование сделки

Перейдем ко второй проблеме проведения купли – продажи квартиры с материнским капиталом, связанной с отказом в выдаче денежных средств пенсионным фондом. Причин для отказа множество:

• Родители лишены маткапитала вследствие каких – либо правонарушений;
• В Пенсионный Фонд были поданы неверные или поддельные документы;
• Все денежные средства с маткапитала уже были потрачены;
• Сделка купли – продажи была проведена с нарушениями;
• Сумма выплат по договору превышает доступную по сертификату.

В любом случае, отказ в выдаче материнского капитала ведет к тому, что условия выполнения сделки купли – продажи становятся неосуществимы. Но такая ситуация – не безвыходная, и решить её можно самыми разными способами.

• Первый, и при этом самый запутанный – аннулировать договор. Подходит в том случае, если ситуация совсем тупиковая и стороны плохо к ней подготовились. В этом случае потребуется расторгнуть договор в суде, заново подготовить бумаги и повторить сделку;
• Кроме того, оплату можно будет провести и собственными средствами. Этот вариант подходит тем покупателям и продавцам, которые хорошо знакомы друг с другом и могут проводить расчет друг с другом без особых проблем не опираясь на условия договор;
• Третьим способом может стать простое продление срока рассрочки до урегулирования всех возникших с материнским капиталом проблем. Этот вариант весьма прост и универсален, а так же надежен – в случае возникновения конфликта сделку по купли – продаже квартиры можно будет оспорить в суде, опираясь на изначальный документ.

Информация! Отдельно отметим тот факт, что отказ в выплате и возникшие с ним проблемы можно подробно расписать в пункте “разрешение конфликтов и спорных вопросов”. Таким образом вы не только обезопасите себя от различных непредвиденных обстоятельств, но и сможете быстро урегулировать конфликт, переделать бумаги и сгладить все неприятные последствия отказа.

Похожие записи:

• Отступление от равенства долей при разделе имущества супругов.
• Купля продажа земельного участка 2023
• Больничный по беременности и родам в 2023 году в Беларуси